ADQUISICIÓN DE INMUEBLES POR ENAJENACIÓN FORZOSA.

ADQUISICIÓN DE INMUEBLES POR ENAJENACIÓN FORZOSA y  ADQUISICIÓN DE INMUEBLES POR ENAJENACIÓN VOLUNTARIA.

Paseo Bolívar, centro histórico de Barranquilla, Atlántico, Colombia.

En todo Latinoamérica, la colonización se hizo con una espada y con la misma espada se trazaron las ciudades y así mismo las vías y las urbanizaciones, no  pasaba por la mente en el desarrollo histórico que se fundaban ciudades y metrópolis, se creía en pueblitos. Hoy en día, apenas se habla de PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL. Esto es sinónimo de tumbar casas, cortar andenes, partes de casas, edificios, partes de lotes, desviar ríos y quebradas, incluso cortarle al mar.

Considero yo, que esta es una de las causas por la cual se motivó a que los dictámenes periciales y los avalúos, no fueran al azar, determinando que hoy en día la profesión de los peritos avaluadores de bienes, debe ser una profesión autónoma y no un complemento de otra profesión, lo que empezará a regir a partir del 2016, por lo menos en Colombia, ya instituido en las normas  LEY 1673 DE 2013, Julio 19,  Reglamentada por el Decreto Nacional 556 de 2014. Aclarado por el decreto 222 del 2014.

Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa y  adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria. Precisamente son los procesos administrativos por medio del cual el Estado, toma bienes inmuebles o parte de ellos, cuyo titular es un particular, para beneficio de la nación, es decir para el desarrollo del Plan de Ordenamiento Territorial, para que nuestras Metrópolis, de verdad lo sean.

No obstante, la punta del iceberg al momento de este tipo de negociación, era precisamente el valor y el precio (que son dos cosas diferentes)   de los inmuebles que negociaría el Estado. Ahora no, existen diferentes normas para determinar el lucro cesante y el daño emergente, tasados a precios equilibrados entre el bien común y el derecho del particular. AQUÍ ES DONDE OPERA EL VERDADERO CONOCIMIENTO Y LA JUSTIFICACIÓN DE LOS PERITOS Y AVALUADORES DE BIENES, EN SU CALIDAD DE PROFESIONALES AUTONOMOS E INDEPENDIENTES, INCLUSO DENTRO DE DICHA PROFESIÓN HAY ESPECIALIZACIÓNES.

Con todo el respeto para muchos, pero de acuerdo a mi experiencia, creo que ya se acabaron los procesos multimillonarios, que duraban años en la jurisdicción Contenciosa Administrativa, con valores desequilibrados de indemnización.

Mi consejo como abogado conciliador y perito Avaluador, es que hoy en día, antes de acudir al abogado, se tendrá que acudir al perito Avaluador, para que le oriente mediante un estudio o dictamen, cuál sería su derecho real, sobre un bien, al momento de indemnizar o negociar. En muchos casos, considero, debería irse al trámite de la ADQUISICIÓN DE INMUEBLES POR ENAJENACIÓN VOLUNTARIA.

A propósito observe en este momento LO QUE ESTÁ OCURRIENDO CON LOS AVALÚOS DE LOS VEHÍCULOS cuyo fundamento se requería para tasar los impuestos.

Cordialmente,

JOSÉ ASUNCIÓN SILVA CASTILLO

TENDENCIAS DE URBANISMO

PARA INVERTIR EN BIENES INMUEBLES DEBEMOS CONOCER EL

MARCO LEGAL DE LOS PERITAJES Y AVALÚOS DE BIENES.

Usted debe saber antes de cualquier inversión en bienes inmuebles, cual es la tendencia del urbanismo local, regional y nacional, para que su propiedad equilibre su depreciación y el desarrollo de inversión, para ello debe tener un juicio de valor, un avalúo y el plan de desarrollo de territorial en cada región y en especial en su ciudad, es decir hacia dónde va el desarrollo de su localidad. Por ello debe por lo menos saber las normas que orientan el desarrollo urbano. En Colombia, tenemos: 

LEY 9 DE 1989, enero 11, por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones. Del Congreso de Colombia.

LEY 388 DE 1997.- Todo lo relacionado con las políticas de Planes de Ordenamiento Territorial (POT) y los derechos sobre los suelos y sus usos.

Decreto 1420 de 1998- Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27 del Decreto Ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84, y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA En ejercicio de sus facultades constitucionales y legales, especialmente las que le confieren el numeral 11 del artículo 189 de la Constitución Política y el artículo 61 de la Ley 388 de 1997 DECRETA: Capítulo primero Disposiciones generales Artículo 1.- Las disposiciones contenidas en el presente decreto tienen por objeto señalar las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de los siguientes eventos, Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa. 2. Adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria. 3. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía judicial. 4. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía administrativa. 5. Determinación del efecto de plusvalía. Determinación del monto de la compensación en tratamientos de conservación. 7. Pago de la participación en plusvalía por transferencia de una porción del predio objeto de la misma. 8. Determinación de la compensación por afectación por obra pública en los términos que señala el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989.

RESOLUCIÓN 620 DE 2008, Septiembre 23. Expedido por el INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI SEDE CENTRAL, Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997, el Director General del Instituto Geográfico "Agustín Codazzi", en uso de las facultades legales y en especial de las que le confieren los estatutos aprobados por el Decreto 2113 de 1992, el Decreto 208 de 2004 y el Decreto 1420 de 1998, CONSIDERANDO: Que es de suma importancia tener procedimientos unificados, claros y actualizados para que las personas que se encarguen de realizar los avalúos especiales puedan contar con un marco único para su ejecución, contiene los métodos de avalúos: Método de comparación o de mercado, de capitalización de rentas o ingresos, de costo de reposición, técnica residual.  Clasificación del suelo. - Identificación física y legal del predio. Avalúos de bienes sometidos al régimen de Propiedad Horizontal. Procedimiento en caso de solicitudes de vivienda de Interés Social (VIS) y solución de la controversia de los avalúos.

LEY 1673 DE 2013, Julio 19,  Reglamentada por el Decreto Nacional 556 de 2014. Aclarado por el decreto 222 del 2014. OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN: La presente ley tiene como objeto regular y establecer responsabilidades y competencias de los avaluadores en Colombia para prevenir riesgos sociales de inequidad, injusticia, ineficiencia, restricción del acceso a la propiedad, falta de transparencia y posible engaño a compradores y vendedores o al Estado. Igualmente la presente ley propende por el reconocimiento general de la actividad de los avaluadores. La valuación de bienes debidamente realizada fomenta la transparencia y equidad entre las personas y entre estas y el Estado colombiano. Los avaluadores tienen competencia en el ámbito nacional.

CLASES DE AVALÚOS: De miembro, de afiliado y corporativo.

DECRETO 466 DEL 2000- Tabla para cobrar los honorarios de avalúos por metro cuadrado, por monto de avalúo o por ley de desarrollo territorial o expropiación en salarios mínimos. Difiere del particular extraprocesal al judicial, es decir dentro de un proceso en la Justicia Ordinaria.

PONENTE:

JOSÉ ASUNCIÓN SILVA CASTILLO